La fianza: una mensualidad, no negociable
En un alquiler de vivienda la ley obliga a entregar, al firmar, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta. Lo establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No es una cifra orientativa: es la fianza legal. Lo que se pida por encima entra en otra figura, la garantía adicional.
Durante los primeros cinco años de contrato (siete si el propietario es una empresa) la fianza no se actualiza. A partir de ahí, en cada prórroga, se puede actualizar en la misma medida que la renta.
Dónde se deposita (y por qué no es opcional)
La fianza no se queda en tu cuenta. La mayoría de comunidades autónomas obligan a depositarla en un organismo público. En Cataluña es el INCASÒL: según sus preguntas frecuentes, el arrendador tiene dos meses desde la firma para hacerlo, y en el depósito hay que informar de la cédula de habitabilidad y del certificado de eficiencia energética. Para los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de marzo de 2026 hay que aportar además el informe del índice estatal de precios de alquiler (SERPAVI).
Si inviertes en otra comunidad, el organismo y los plazos cambian. En la gestión integral del alquiler nos ocupamos de ese trámite; si lo haces tú, que no se quede para el final del mes.
La garantía adicional: hasta dos mensualidades
Además de la fianza, se puede pactar una garantía adicional para asegurar el cumplimiento del contrato: un depósito extra o un aval bancario. El mismo artículo 36 pone un techo: en los contratos de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.
Traducido a la práctica, en un contrato de vivienda habitual el máximo que puedes tener en garantías en dinero o aval es la fianza más dos meses. Pedir cuatro o seis meses «por adelantado», o un aval bancario de un año, no encaja en la ley aunque el inquilino lo acepte.
| Figura | Cuánto | Quién la aporta | Dónde queda |
|---|---|---|---|
| Fianza legal | 1 mensualidad | Inquilino | Organismo autonómico |
| Garantía adicional | Hasta 2 mensualidades | Inquilino (depósito o aval) | Propietario o entidad avalista |
| Seguro de impago | Prima anual | Contrata el propietario | Aseguradora |
Honorarios y gastos del contrato
Otro punto que ha cambiado y que todavía se ve en anuncios: el artículo 20.1 de la LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Cobrar al inquilino «un mes de agencia» o «gastos de contrato» no es posible, y trasladarle por otra vía el coste de un seguro que contratas tú para protegerte puede plantear el mismo problema. Si tienes dudas con un caso concreto, consúltalo antes de firmar.
Qué cubre de verdad un seguro de impago
Es una buena herramienta, pero conviene leer la póliza con calma. Lo habitual en el mercado español es que:
- La aseguradora estudie la solvencia del inquilino antes de aceptar el riesgo. Si no lo aprueba, no hay cobertura.
- Cubra un número limitado de mensualidades impagadas, con un periodo de espera o carencia desde la contratación.
- Incluya defensa jurídica para la reclamación y el desahucio, a veces con límites de importe.
- Tenga exclusiones: contratos sin depósito de fianza, rentas por encima de cierto límite, impagos que venían de antes o comunicación tardía del primer recibo impagado.
El último punto es el que más disgustos da: muchas pólizas exigen avisar en pocos días desde el primer impago. Un propietario que espera dos meses «para no molestar» puede quedarse sin cobertura.
Lo que protege más que cualquier garantía
La selección del inquilino. Ingresos estables que multipliquen con holgura la renta, contrato laboral o actividad acreditable y, cuando falta algo, un avalista personal solvente. Pide solo la documentación necesaria para valorar la solvencia y guárdala con cuidado: son datos personales y la normativa de protección de datos también se aplica a un pequeño propietario.
Al final del contrato
La fianza se devuelve cuando el inquilino entrega las llaves, descontando lo que corresponda por daños (no por desgaste normal) o deudas pendientes. Si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolver el saldo, este devenga el interés legal. Hacer un inventario con fotos al principio y otro al final evita la mayoría de discusiones, y es algo que conviene tener listo antes de la compra si el piso va a alquilarse amueblado.
Resumen de la LAU estatal y de la información del INCASÒL consultadas en septiembre de 2026. Las condiciones de cada seguro dependen de la póliza. No es asesoramiento jurídico para un contrato concreto.