Si alquilas una vivienda como persona física, a los ingresos del año les restas los gastos deducibles, incluida la amortización, y al resultado positivo le aplicas una reducción que va del 50 % al 90 % según el contrato. Lo que queda se integra en la base imponible general, no en la del ahorro, y tributa a tu tipo marginal.
Qué gastos se pueden restar
La Agencia Tributaria recoge la lista completa en su apartado de gastos deducibles del alquiler. Los que aparecen en casi todas las operaciones son estos:
- Intereses de la hipoteca con la que compraste o reformaste el piso, y los gastos de financiación asociados.
- Reparación y conservación: pintar, arreglar la caldera, cambiar un grifo, sustituir un electrodoméstico averiado por otro similar.
- IBI y tasa de basuras, y otros tributos locales ligados al inmueble.
- Cuotas de la comunidad de propietarios.
- Seguros: hogar, responsabilidad civil y, en su caso, impago.
- Gestión del alquiler, honorarios de administración y defensa jurídica relacionada con el piso.
- Suministros que pagues tú como propietario.
- Amortización del inmueble y del mobiliario.
Un límite que conviene conocer: los intereses y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar los ingresos de ese inmueble en el año. Si los superan, el exceso no se pierde: se puede compensar en los cuatro años siguientes con el mismo límite.
La amortización, el gasto que más gente olvida
Es un gasto que no pagas cada año, pero que Hacienda te deja restar por el desgaste del edificio. Según el manual práctico de IRPF, se calcula aplicando el 3 % sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición (precio más gastos e impuestos de la compra) o el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo.
Si no sabes cuánto vale el suelo, se reparte el coste de adquisición en la misma proporción que el recibo del IBI da al suelo y a la construcción. En pisos de ciudad con valores catastrales antiguos, el porcentaje de suelo puede ser alto, y eso reduce la amortización; merece la pena mirarlo en el recibo antes de hacer números.
Un ejemplo ilustrativo: compras por 180.000 € y pagas 20.000 € de impuestos y gastos. Coste de adquisición, 200.000 €. Si el recibo del IBI atribuye un 40 % al suelo, la parte amortizable es 120.000 € y la amortización anual, 3.600 €.
Reparar no es lo mismo que mejorar
Aquí se equivoca mucha gente, y es fácil verlo en una comprobación. Cambiar la caldera rota por otra equivalente es reparación: gasto del año. Hacer la reforma integral de la cocina, cerrar una terraza o instalar aire acondicionado donde no había es mejora: no se resta de golpe, se suma al valor del inmueble y se amortiza al 3 % anual.
Por eso, cuando planteamos una reforma antes de alquilar, conviene separar en el presupuesto qué es qué. No cambia lo que pagas, pero sí cuándo te lo puedes deducir.
La reducción: ya no es un 60 % para todos
La Ley 12/2023 cambió la reducción por alquiler de vivienda habitual. Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, desde el 1 de enero de 2024 se aplica, según el cuadro de la Agencia Tributaria:
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90 % | Nuevo contrato en zona tensionada con una renta inicial más de un 5 % inferior a la del contrato anterior de esa vivienda. |
| 70 % | Vivienda que se alquila por primera vez en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a una administración pública o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social o con renta limitada. |
| 60 % | Vivienda con obras de rehabilitación terminadas en los dos años anteriores al contrato. |
| 50 % | Resto de casos. |
Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 %. Y hay un detalle que se pasa por alto: la reducción solo se aplica sobre rendimientos netos positivos. Si el piso da pérdidas un año, no hay nada que reducir.
En la práctica, un piso que compras hoy fuera de zona tensionada y que no rehabilitas tributará con el 50 %. Es la cifra prudente para meter en el análisis de rentabilidad.
Cuatro errores que vemos en declaraciones de pequeños propietarios
- No declarar la amortización, o calcularla sobre el precio total sin quitar el suelo.
- Restar como gasto del año una reforma que es mejora.
- Aplicar el 60 % a un contrato nuevo por inercia de años anteriores.
- Olvidar imputar renta por los meses en que el piso estuvo vacío: esos días no generan rendimiento del alquiler, pero sí imputación de rentas inmobiliarias, y los gastos se prorratean.
Si además estás pensando en cuántos pisos tener y a nombre de quién, la estructuración patrimonial se estudia con asesores fiscales antes de comprar, no después.
Contenido informativo con la normativa estatal del IRPF vigente en septiembre de 2026. Los territorios forales del País Vasco y Navarra tienen normas propias. No sustituye el consejo de un asesor fiscal para tu caso.