Esta es la lista que usamos en las visitas de búsqueda de inmueble, ordenada tal y como se recorre: de la calle al papeleo.
Antes de subir: la calle y el portal
Llega diez minutos antes y da una vuelta. Quien va a alquilar tu piso vivirá en esa calle, no en el anuncio.
- Transporte y servicios a pie: metro, bus, supermercado, colegio. Define qué inquilino tendrás: estudiantes, parejas jóvenes, familias.
- Ruido a distintas horas: bares con terraza, carga y descarga, una estación de autobuses. Si puedes, vuelve de noche.
- Fachada y cornisas: grietas, redes de protección o andamios son pistas de obras pendientes.
- Portal y buzones: el estado de las zonas comunes dice mucho de cómo funciona la comunidad.
El edificio: aquí están los gastos que no ves
Una derrama aprobada y no pagada puede comerse varios años de rentabilidad. Por eso el edificio pesa tanto como el piso.
- Ascensor. Sin ascensor, un cuarto piso limita el tipo de inquilino. Con un ascensor antiguo, pregunta si hay obligación de adaptarlo.
- Inspección técnica del edificio. Según el municipio se llama ITE o IEE y tiene plazos distintos. Pide el resultado: si es desfavorable, habrá obras.
- Bajantes y cubierta. En fincas antiguas, preguntar cuándo se cambiaron evita sorpresas.
- Actas de las últimas juntas. Es el documento más revelador: obras aprobadas, morosos, conflictos entre vecinos.
- Certificado de deudas con la comunidad, que el vendedor debe aportar en la compraventa.
Dentro del piso
Aquí no se trata de gustos. Se trata de qué habrá que arreglar para alquilar y cuánto va a dar de guerra durante el contrato.
| Qué mirar | Señal de alerta | Por qué importa al alquilar |
|---|---|---|
| Humedades | Manchas en techos, pintura abombada, olor | Primera causa de quejas y averías repetidas |
| Instalación eléctrica | Cuadro sin diferencial, enchufes sin toma de tierra | Seguridad y averías; puede exigir reforma |
| Agua caliente y calefacción | Caldera muy antigua o termo pequeño | Llamadas del inquilino en pleno invierno |
| Ventanas | Carpintería sin aislamiento | Confort, factura del inquilino y certificado energético |
| Distribución | Habitaciones sin ventana, pasillos largos | Menos renta por m² y peor rotación |
Sal de la visita con una cifra aproximada de reforma. Aunque sea gruesa, es la que se resta a tu oferta.
Los papeles que condicionan el alquiler
- Nota simple del Registro: titular real, hipotecas, embargos y otras cargas.
- Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para alquilar. Si el vendedor no lo tiene, habrá que encargarlo.
- Cédula de habitabilidad si compras en Cataluña: el INCASÒL la pide al depositar la fianza de un contrato. Un piso sin cédula, o que no la puede obtener, es un problema serio para alquilar.
- Superficie catastral frente a la real: si no coinciden, pregunta por qué. Ampliaciones sin legalizar son habituales.
- Recibo del IBI: además del importe, te da el reparto entre suelo y construcción, que luego importa para la amortización fiscal.
Cinco preguntas que hacemos siempre al vendedor o al agente
Las respuestas importan, pero también cómo se responden. Un titubeo en la tercera suele decir más que el anuncio entero.
- ¿Por qué se vende? Herencia, traslado o cambio de casa son motivos normales. «Por los vecinos» o «por la comunidad» merecen otra pregunta.
- ¿Cuánto paga de comunidad y de IBI al año? Pide los recibos, no la cifra de memoria.
- ¿Hay alguna obra aprobada o en estudio en la finca? Y cruza la respuesta con las actas.
- ¿Cuánto tiempo lleva a la venta? Si lleva meses y ha bajado de precio, hay margen o hay un problema; hay que averiguar cuál de las dos cosas.
- ¿Qué se queda en el piso? Electrodomésticos, muebles, aire acondicionado. Todo lo que no esté cambia el presupuesto para alquilar.
Apunta las respuestas en el momento. Cuando se visitan cuatro pisos en una mañana, por la tarde se mezclan.
¿Podrás alquilarlo al precio que calculas?
Esta pregunta se ha vuelto imprescindible. Si el piso está en un municipio declarado zona de mercado residencial tensionado, y en Cataluña lo están 271, la renta de un nuevo contrato puede quedar limitada. Pregunta al vendedor si ha estado alquilado en los últimos años y a qué precio, y pide el contrato: esa cifra puede condicionar la tuya.
Si está alquilado ahora mismo, el inquilino sigue con su contrato después de la compra. Revisa fecha de firma, renta, fianza depositada y si paga al día. Comprar con inquilino no es malo, pero se valora distinto.
Todo esto termina en el análisis de rentabilidad: renta realista, gastos del edificio, reforma y fiscalidad. Si después de la visita la cuenta no sale, lo sensato es no ofertar. En inversión, descartar pisos es parte del trabajo, no una pérdida de tiempo.